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“El mantenimiento es cosa seria en la Universidad, según lo evidenciado por el personal físico de la planta de más de 700 técnicos e ingenieros a través del estado,” según Frank Watts, Director de la Planta física, “nosotros estamos siempre en la búsqueda de la ultima tecnología que nos ayude a proveer el mejor servicio posible a nuestros clientes incluyendo el personal, pacientes, estudiantes y los visitantes a la universidad.”

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“Los directivos insisten que funcionamos desde un modo de una mejora continua`' y ha sido de mucho apoyo sobre nuestros esfuerzos de seguir siendo la mas innovadora gerencia del mantenimiento”, dice Watts.

El campus de Newark tiene un hospital de enseñanza de 550 camas con un Centro de Trauma del tipo 1, un Centro de Cáncer, una escuela médica, una escuela dental y una central eléctrica. La naturaleza crítica de las actividades de UMDNJ ha puesto a la confiabilidad del equipo y los costos eficientes en la lista de prioridades. En los últimos 15 años hemos hecho una rutina el uso de tecnologías predictivas y de la confiabilidad. Esto incluye vibración en línea continua y portátil, corriente de motor, infrarrojo y monitoreo de la calidad del aire.

Mientras que la tecnología era de gran alcance, los supervisores y los encargados se ahogaban en los datos que no ayudaban claramente en su toma de decisión. En muchos casos los encargados realmente no entendían la jerga de la tecnología y no tuvieron que emplear a menudo a especialistas para tomar decisiones de la reparación. Los informes de CMMS agregaron simplemente a la sobrecarga de los datos. La tecnología era buena pero la conexión a la acción requerida del mantenimiento necesitaba una mejora.

En un intento por mejorar el flujo de información, pusimos un sistema en ejecución para agilizar el flujo de los datos de la condición de las instalaciones y de los datos técnicos complejos en información clara que sería más útil en el procedimiento de toma de decisión. En fin, deseábamos poner en su lugar un sistema que proveería al personal encargado de la toma de decisiones con información, no solo datos.

El acercamiento total del mantenimiento de la facilidad

El nuevo sistema que instalamos en planta física se llama “Mantenimiento Total de las Facilidades” (TFM Total Facility Maintenance por sus siglas en inglés) y como la mayoría de las buenas ideas es simple en concepto. TFM identifica todos los activos (oficinas, baños, pasillos, laboratorios, cuartos para los pacientes, equipo, máquinas, etc.) considerados bastante importantes para controlar en un programa de mantenimiento. Después crea y utiliza procedimientos del viaje/inspección/PdM para recopilar y para reducir los datos sobre la condición de la facilidad a un término entendible. Nuestros supervisores pueden entonces corregir las deficiencias identificadas por TFM y podemos seguir y tender la condición de la facilidad.

Historia exitosa del Mantenimiento de un edificio

En abril de 2004, comenzamos por todo el Hospital “La Iniciativa de la Mejora de los Servicios de Mantenimiento” de la Universidad para mejorar los servicios que la planta física proporcionó al hospital en el campus de Newark y mejorar la apariencia, la limpieza y la funcionalidad para nuestros pacientes, personal y visitantes.

El primer paso era tener nuestra Unidad de Monitoreo de Condición, era realizar un viaje TFM por todo el hospital para establecer una línea de fondo de la “condición”. También establecimos “una línea de fondo del servicio al cliente” realizando una encuesta al personal administrativo y de enfermería seleccionado por la administración del hospital.

Los resultados de la línea de fondo del TFM demostraron un 64% para la “condición” y un 57% de “satisfacción al cliente” para el hospital.

Después de establecer los criterios de medición de la línea de fondo con el programa de TFM, una limpieza integral y un programa de reparación fueron iniciados basados en los “pasos fallados” descubiertos durante los viajes y reportes sobre el TFM.

“Reportes de Excepción”.

Después de que las deficiencias en reparación y limpieza fueron tratadas, otro viaje de TFM fue conducido (ciclo 1). El viaje del ciclo 1 dio lugar a un 90% “Condición” y un 81% “satisfacción del cliente” que demostraba mejoras del 26% y del 24% respectivamente. Esta iniciativa de la mejora era acertada porque podíamos dirigir nuestros recursos a las deficiencias previamente identificadas así como cuantificamos antes y después de “condición” y “de niveles de la satisfacción de cliente” a nuestros directivos. No más conjeturas sobre la eficacia de nuestros esfuerzos, nosotros tenemos los hechos físicos (parámetros) ¡para probarlo!

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Los parámetros informativos (datos no en bruto) proporcionan una descripción rápida de la operación de la facilidad y de su tendencia. Si es necesario más detalle, usted puede pasar de la “empresa” a través del “campus”, al “edificio”, “piso”, “sitio” o a la “máquina”. Este acercamiento permite que las tendencias, los problemas o resultados negativos sean identificados rápidamente y es una manera excelente de establecer un punto de referencia de la eficacia de una facilidad a otra.

Historia de éxito de la maquinaria

El programa de TFM utiliza un método interesante para seguir la condición del equipo y de la maquinaria. Utiliza un nuevo Análisis Múltiple Discriminatorio (MDA Multiple Discriminant Analysis por sus siglas en ingles) de acercamiento a la maquinaria que monitorea que se enfoca en optimizar la vida del cojinete de la máquina. Logra esto proporcionando tres indicadores métricos fácilmente entendibles. Estos tres indicadores, nos dicen: 1) que tan bien estamos controlando las fuerzas dinámicas que acortan vida del cojinete, 2) la condición real del cojinete, y 3) El promedio de vida del cojinete supervisado. La ventaja de este sistema fue ilustrado dramáticamente en una situación reciente que implicaba un compresor centrífugo de gas, parte de nuestro equipo de Cogeneración situado en la central eléctrica que provee servicio al campus de Newark, incluyendo el hospital de la Universidad. Los números de MDA indicaron una probabilidad del 90% de falla del cojinete.

Los supervisores de la central eléctrica eran renuentes a dejar fuera de servicio al compresor de gas debido a su contribución crítica a la operación de la Cogeneración. Sin embargo, después de que repasáramos la información de MDA con el director de utilidades, pidió una interrupción programada para reemplazar de inmediato el cojinete. El cojinete estaba de hecho muy cerca de una falla catastrófica y fue substituido con un ahorro estimado sobre $200.000 incluyendo una probable interrupción del servicio a la operación de la Cogeneración.

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El sistema de TFM implementado en UMDNJ en el transcurso de los años ha demostrado ser una mejora positiva de la manera que funcionamos y mantenemos las instalaciones. El programa trabaja bien, fue puesto en ejecución con personal existente y con soporte técnico y requirió de un mínimo de capacitación. El sistema provee al personal de operación y del mantenimiento la información en la “condición”, la “satisfacción de cliente”, “costos de mantenimiento”, “promedio de la terminación del trabajo”, la “condición de la maquinaria” y mucho más. La información se proporciona en un formato jerárquico de la “empresa” a los niveles del “sitio” y de la “máquina” de modo que la información pueda ser útil a los directivos así como encargados, supervisores y mecánicos. Encontramos que permite que sigamos buenas situaciones y que identifiquemos secundario-igualdad o condiciones que degradan rápidamente. En UMDNJ se ha pagado solo en ahorros de costo verdaderos y mejorado la eficacia de la gerencia.

Análisis Múltiple Discriminatorio

El sistema de Análisis Múltiple Discriminatorio (MDA) es una nueva técnica innovadora para determinar la condición del elemento rodante del cojinete. Ofrece al mecánico del mantenimiento la herramienta de enfoque para extender la vida del cojinete proporcionando tres parámetros importantes: Vida extendida del cojinete, condición del cojinete, estimado de vida restante.

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El sistema utilizado en la Universidad de Medicina y Odontología en New Jersey, incluye actualmente cinco sistemas multiplexores de 16 canales que funcionan a velocidad fija y variable rígida y máquinas de banda que funcionan de 900 a 7200 CPM. El sistema acepta entradas de acelerómetros industriales estándares 100mv/g constantes que fueron instalados ya en la maquinaria. Los sensores se atan con alambre de nuevo a la caja montada en la pared del monitor de MDA. Las secuencias del sistema a través de los dieciséis sensores y, derivado a partir de cinco diagnóstico dominantes discriminatorios, producen un factor 1-10 para cada uno de los tres parámetros principales. Usando estos factores el sistema proporciona una probabilidad estimada de falla en un plazo de los próximos 90 días.

Estos factores son enviados vía línea telefónica al programa Mantenimiento Total de las Facilidades de la computadora y proporcionan el parámetro de PdM de paso/falla en la condición general de la maquinaria de la facilidad.

En demandas de intervención, TFM calcula el costo de la reparación y el costo evitado, después envía la información al supervisor del mantenimiento donde se requiere la acción. El sistema también hace aceleración de señales en bruto y espectros para el análisis detallado si se requiere. MDA convierte datos en bruto en información necesaria, practica.

James Campoli es el gerente de Grupo en la Planta Física de UMDNJ, Newark, New Jersey. El supervisa la operación, mantenimiento y servicios ambientales del Northern Campus de la UMDNJ con un personal total de 402. Jim tiene 25 años de experiencia en Operaciones, Construcción y Mantenimiento de Facilidades, de los cuales 22 ha pasado en las operaciones de Educación Superior y Centros del Cuidado de la Salud.

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